En eierseksjon er en kombinasjon av sameieandel i en fast eiendom og enerett til å bruke en bestemt del av eiendommen (eierseksjonsloven § 1 første ledd).
Eierseksjoner opprettes ved tinglysing av kommunalt seksjoneringsvedtak. Et eierseksjonssameie omfatter hele eiendommen med all bygningsmasse. Den enkelte seksjon har bruksrett til et bruksareal og hjemmel til en andel av eiendommen. Etter en seksjonering er hver seksjon et eget rettsobjekt og kan omsettes og belånes uavhengig av resten av sameiet. Et eierseksjonssameie har ett gårds- og bruksnummer.
Hvorfor bør man seksjonere eksisterende sameieboliger?
Det er ikke nødvendig å seksjonere eksisterende sameieboliger, enten det er tomannsboliger eller andre. Sameiepart og bruksrett i en sameiebolig kan pantsettes. Men hvis bruksretten utvides, fornyes eller forlenges – for tomannsboligene kanskje mest praktisk ved at inndelingen av bruken endres – vil bruksretten regnes som nystiftet, og da kan sameieandelen ikke lenger gyldig pantsettes. Kanskje like viktig er det at panterett som har fått rettsvern etter at loven trådte i kraft, kan falle bort hvis bruksretten utvides, fornyes eller forlenges. Kredittinstitusjonene kan da være tilbakeholdne med å godta pant i sameieandeler hvis sameieren har bolig i eiendommen – selv om pantsettelse gyldig kan skje fordi bruksretten er eldre enn loven. På grunn av dette vil det være tilrådelig å seksjonere små eiendommer senest i forbindelse med nye låneopptak eller ved salg.
Hva kan seksjoneres?
Seksjonering egner seg for oppdeling av boligblokker, flermannsboliger, næringsbygg i flere etasjer med forskjellige brukere av etasjene og lignende. I prinsippet kan all bebygd eiendom der bebyggelsen består av flere boliger / leiligheter og / eller andre bruksenheter seksjoneres.
Både planlagt ny bebyggelse og eksisterende bygninger kan seksjoneres. Planlagt bebyggelse kan seksjoneres så snart det foreligger igangsettingstillatelse etter plan- og bygningsloven. I eksisterende bygning kan seksjoneringen bare omfatte bruksenheter som er ferdig utbygd, dvs at bruksenhetene fysisk må oppfylle alle vilkårene som settes av eierseksjonsloven.
Dersom eiendommer kan deles etter reglene i lov om eiendomsregistrering, er det fordelaktig å dele i egne gårdsnummer / bruksnummer. På denne måten unngår man en del ulemper og problemer ved senere utbygging og disponering av eiendommen.
Reseksjonering
Dersom man ønsker å gjøre endringer etter at eiendommen er seksjonert, må det som regel foretas en reseksjonering. Eksempler på slike endringer kan være deling / sammenslåing av seksjoner, utvidelse / reduksjon av seksjoner, opprettelse av nye seksjoner, omgjøring av seksjoner til fellesareal, justering av sameiebrøkene eller internt bytte av tilleggsarealer.
Oppheving av seksjonering
Fra 1.1.2010 skal oppheving av seksjonering gå via kommunen. Informasjon om dokumentasjonskrav finnes på Statkarts hjemmesider www,statkart.no.
Forholdet til plan- og bygningsloven
En tillatelse til seksjonering innebærer ingen automatisk godkjenning av tiltak og bruk i forhold til plan- og bygningslovgivningen. For tiltak som er søknads- eller meldepliktige etter plan- og bygningsloven må det foreligge tillatelse / godkjenning fra bygningsmyndighetene.
Seksjonering kan gjennomføres selv om det ikke foreligger slik tillatelse/godkjenning, men det vil bli opprettet en ulovlighetssak på forholdet, og man kan risikere å måtte reseksjonere dersom man får pålegg av bygningsmyndighetene om tilbakestillelse.
Saksbehandlingstid
Etter at komplett begjæring er mottatt av kommunen, skal saken ferdigbehandles innen 4 uker.
Gebyr for saksbehandlingen
Gebyr må være betalt før kommunen ferdigbehandler/godkjenner seksjoneringen og dokumentene sendes til tinglysing.
Kommunens gebyr er 3 x rettsgebyret (uten befaring) eller 5 x rettsgebyret (med befaring). Dessuten skal gebyr for tinglysing innbetales til kommunen. Jfr. eierseksjonsloven § 7 siste ledd.
Pris for rettsgebyr og alminnelig tinglysingsgebyr
Dersom uteareal skal seksjoneres som tilleggsdeler, vil gebyr for oppmålingsforretning komme i tillegg. Dette vil faktureres særskilt av Kart og geodataavdelingen i kommunen. Jfr. forskrift om eiendomsregistrering § 16.
Pris for oppmålingsforretning, jfr. kommunens gebyrregulativ.
Avslått eller trukket sak
Hvis kommunens vedtak går ut på at seksjoneringstillatelse nektes eller begjæringen trekkes tilbake før tillatelse er gitt, skal halvparten av saksbehandlingsgebyret tilbakebetales. Det blir da ikke foretatt tinglysing. Gebyret for tinglysing tilbakebetales derfor i sin helhet.
Rettefrist
Kommunen skal sette en frist for retting eller endring av seksjoneringsbegjæringen med vedlegg hvis seksjonering vil kunne gjennomføres etter en slik retting eller endring (Eierseksjonsloven § 8 tredje ledd). Det er 3 ukers rettefrist hvis ikke annet er avtalt.
Klagemulighet
Søkeren kan klage på vedtaket innen tre uker fra mottatt vedtak. Klagen sendes til den instansen som har fattet vedtaket. I klagen skal det angis hva som ønskes endret og begrunnelsen for dette. Kommunen vil kunne gi veiledning.
Klageinstans er Fylkesmannen. Før klagen sendes dit, skal den instansen i kommunen som fattet vedtaket, vurdere om det er grunn til å endre det. Hvis vedtaket opprettholdes, vil saken oversendes Fylkesmannen.
Generell informasjon om seksjonering/reseksjonering
Byplan er ansvarlig for å gi veiledning, samt behandle og godkjenne begjæringer om oppdeling i eierseksjoner, reseksjonering og oppheving av seksjonering. Seksjonering/reseksjonering er regulert av lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) av 23.05.1997 nr. 31
Endringer i eierseksjonsloven på grunnlag av ny matrikkellov fra 1.1.2010.
Krav om igangsettingstillatelse før seksjonering
Ved seksjonering av planlagt bygning skal det nå foreligge igangsettingstillatelse før seksjonering kan foretas, jfr. eierseksjonsloven § 6 femte ledd
Krav om oppmålingsforretning for uteareal som tilleggsdel
Ved all opprettelse av uteareal som tilleggsdel til hoveddel skal det nå holdes oppmålingsforretning over utearealet jf. matrikkelloven § 6 bokstav e og eierseksjonsloven
§ 9 andre ledd. Det samme gjelder når uteareal til eierseksjon endres.
Krav om oppmålingsforretning skal følge begjæringen. Grensene for utearealet må tydelig fremkomme av målholdig kartutsnitt.
Gebyr beregnes etter reglene i lov om eiendomsregistrering.
Oppheving av seksjonering
Begjæring om oppheving av seksjonering skal nå sendes til kommunen.
