Veiledning for reseksjonering

DOKUMENTER SOM SKAL SENDES TIL KOMMUNEN VED BEGJÆRING OM RESEKSJONERING:

·         Følgebrev

·         Begjæring om reseksjonering - 3 eks., minst 1 original eller bekreftet kopi

·         Kopi av de tidligere tinglyste seksjoneringsdokumentene – 1 eks.

·         Situasjonskart/forenklet kartutsnitt, hvis reseksjoneringen omfatter utearealer – 3 eks.

·         Plantegninger over bygninger/etasjer som berøres av reseksjoneringen - 3 eks.

·         Vedtekter for sameiet - 1 eks.

Eventuelle vedlegg:

Dokumentene skal være i A4-format og med trykk bare på én side. Dersom plantegningene blir utydelige om de nedfelles på ett A4-ark, kan det brukes A3-format.

Før reseksjoneringsbegjæring sendes inn bør søker ha kontaktet Tinglysingen, Statens Kartverk for å få oversikt over:

KRAV TIL DET ENKELTE DOKUMENT

FØLGEBREV

Følgebrevet må minimum inneholde:

·         Hvem som er søker / kontaktperson med kontaktinformasjon

·         Hva endringen innebærer

·         Hvem som skal belastes for gebyrer forbundet med reseksjoneringen

·         Om det skjer endring eller ikke i hjemmelsforholdene i forbindelse med reseksjoneringen

Begjæring om oppdeling i eierseksjoner / reseksjonering

Hvem skal fremsette begjæringen? Se felt 7: underskrifter.

Skjema: Begjæring om oppdeling i eierseksjoner / reseksjonering
Disse feltene skal fylles ut: Felt 1, 2, 3, 4, 5, 7 og evt. 8.

Øverst på skjemaets 1. side: Kryss av i ruten for reseksjonering

La feltet for innsender/rekvirent stå åpent

Felt 1 Eiendommen:
Det skal oppgis adresse, gårdsnummer/bruksnummer og eventuelt festenummer /seksjonsnummer. Seksjonsnummer fylles ut dersom begjæringen ikke gjelder hele eiendommen.

Felt 2 Hjemmelshaver(e):
Nåværende eier(e) som er berørt av reseksjoneringen. Sjekk med tinglysingen dersom det er tvil rundt hjemmelsforholdene. Dersom hjemmelsforholdene endres ved reseksjoneringen, fylles det eventuelt ut en hjemmelserklæring (omtalt senere).

• Seksjonsnr. – Seksjonsnumrene fra tinglyst seksjonering
• Ideell andel fylles ut dersom det er flere hjemmelshavere til eiendommen. Er det for eksempel to hjemmelshavere som eier en halvpart av eiendommen hver, er den idelle andelen 1/2 for begge to.

Felt 3 Begjæring:
Her skal alle seksjonene listes, også de som ikke omfattes av reseksjoneringen.

Seksjonsnummer:

Anbefalt nummerering av seksjonene i større bygg:

Ved reseksjonering som gjelder deling av seksjoner er det ofte behov for å ta i bruk nye seksjonsnumre for å unngå sammenblandinger og andre misforståelser. Numre som er blitt ”ledige” som følge av tidligere sammenslåinger eller at hele bruksenheter er omgjort til fellesarealer kan, på grunn av fare for uklarhet, som regel ikke benyttes.

Kommunen kan ellers være behjelpelig med å bestemme seksjonsnummer.

Formål:

Oppgis med henholdsvis:

Brøk:
Sameiebrøken fastsettes av hjemmelshaver(ne) etter en helhetlig vurdering. Tellerne for hver seksjon legges sammen, og sum tellere skal være lik nevner.

Tilleggsareal:

Oppgis med henholdsvis:

Skjemaet signeres nederst på 1. side av hjemmelshaver(ne), evt. fullmektig.

Felt 4 Supplerende tekst
Beskrivelse av hva endringen/reseksjoneringen innebærer.

·         Tilleggsareal bebyggelse: B

·         Tilleggsareal grunn (uteareal): G

·         Tilleggsarealer bebyggelse og grunn: BG

Felt 5 Egenerklæring:
Undertegnede erklærer at vilkårene for reseksjonering er til stede. Alle bokstavpunktene skal fylles ut med ett kryss.

Felt 7 Underskrifter:

Esl. § 12: Ved deling eller sammenslåing av seksjoner:

* Begjæringen skal fremsettes og undertegnes av hjemmelshaver/ne) for gjeldende seksjon. Det må foreligge egenhendig underskrift eller evt. i henhold til fullmakt og/eller firmaattest. Påføres ”i.h.t.fullmakt” eller ”i.h.t. firmaattest” og ”for” person eller firma.

Esl. § 13: I alle andre tilfeller enn nevnt i lovens § 12:

* Begjæringen skal fremsettes av styret.

Alle underskrifter må gjentas med blokkbokstaver.

Felt 8 Styrets/sameiets samtykke:

Reseksjoneringen må ha samtykke fra styret (Esl § 12) dersom:

• Delingen/sammenslåingen medfører at eiendommens fellesarealer øker eller endringen medfører mindre bygningsmessige tiltak.

Reseksjoneringen må ha godkjennelse fra sameiermøtet (Esl § 30) med to tredjedels flertall dersom:

• Delingen/sammenslåingen medfører at eiendommens fellesarealer reduseres eller nødvendiggjør bygningsmessige forandringer av betydning.

·       Opprettelse av nye seksjoner fører til økning av det samlede stemmetall i sameiet.

PLANTEGNINGER
Plantegninger skal utarbeides for de bygninger/etasjer som blir berørt av endringen. Hvert enkelt tegningsbilag skal være påført eiendommens gårds- og bruksnummer, samt etasjebetegnelse (evt. også hvilken bygning på eiendommen det gjelder). Plantegning av hele byggets flate skal inn på hvert ark.

Dette skal klart fremgå av tegningene:

Ved bruk av fargekoder/skraveringer oppfordres det til at hver seksjon (hoveddel og eventuelle tilleggsdeler) tildeles hver sin farge/skravering som går igjen i hele tegningsmaterialet.

SITUASJONSKART / KARTUTSNITT FOR EIENDOMMEN
Forenklet situasjonskart / kartutsnitt (ikke over 6 måneder gammelt) bestilles fra Kart og geodata på kommunens hjemmesider via skjema Bestilling av forenklet situasjonskart / kartutsnitt. Det tas ikke gebyr for kart som brukes som situasjonsplangrunnlag i seksjoneringssaker.

Eiendommens yttergrenser markeres med farge (gjennomskinnelig).

Dersom uteareal skal seksjoneres som tilleggsareal til bruksenhetene må oppdelingen markeres tydelig og målsettes slik at landmåler kan bruke kartet som utgangspunkt for oppmålingsforretningen.
Dersom seksjoneringsoppmerkingene ikke blir tydelige nok, anbefales det å forstørre deler av kartet eller å få laget et eget og mer detaljert situasjonskart i tillegg.

VEDTEKTER FOR SAMEIET
Alle sameier skal ha vedtekter. Disse fastsettes av hjemmelshaver(ne). Vedtektene skal minst angi eiendommens gnr/bnr og hvor mange medlemmer styret skal ha. For sameier som skal registreres i Foretaksregisteret, bør vedtektene også inneholde et ”firmanavn”, for eksempel ”Sameiet Storgt. 2” og det registreringsnummeret sameiet har blitt tildelt i Foretaksregisteret. (Sameier med 9 eller flere seksjoner er registreringspliktige i Foretaksregisteret. Andre sameier kan registrere seg.)

Vedtektene skal være datert og underskrevet av styret.

REKVISISJON AV OPPMÅLINGSFORRETNING

Dersom utearealet på eiendommen skal deles ved seksjoneringen, må det sendes inn rekvisisjon av oppmålingsforretning samtidig med begjæringen om seksjonering.

LEIETAKERLISTE / BEKREFTELSE PÅ INTET LEIEFORHOLD

For reseksjonering er leietakerliste kun aktuelt ved oppløsning / oppdeling av samleseksjon bolig eller der vaktmesterbolig eller evt. annen bolig skal omgjøres fra fellesareal til seksjon. Kommunen er pålagt å sende orientering til leietakere av bolig om klagerett, kjøperett og rettigheter etter lovens § 18 etter at reseksjoneringen er godkjent. Dersom det ikke finnes leietakere, må det bekreftes at intet leieforhold vedrørende bolig foreligger. Det er viktig å presisere på nevnte liste eller bekreftelse at den gjelder for tinglysingstidspunktet for reseksjoneringen. Det er bare hovedleietakerne som skal stå på listen - ikke eventuelle framleietakere.

FULLMAKT FRA HJEMMELSHAVER(E)
Fullmakten skal være i original og av nyere dato. Fullmakten må inneholde navn og personnummer på fullmaktsgiver. Det er ikke nødvendig med bekreftelse fra vitner.

FIRMAATTEST
For juridiske personer må det fremlegges firmaattest eller annen tilfredsstillende dokumentasjon for underskriftene. Firmaattest må ikke være eldre enn 1 år når seksjoneringen skal tinglyses.

SAMTYKKE FRA PANTHAVERE

Esl. § 12: Ved deling eller sammenslåing av seksjoner:

En reseksjonering kan ha stor betydning for panthaverne i de seksjoner som deles eller slås sammen. Det stilles derfor krav om deres samtykke.

Esl. § 13: I alle andre tilfeller enn nevnt i lovens § 12:

Det kreves samtykke fra de panthaverne som blir ”direkte berørt” av reseksjoneringen, dvs. når reseksjoneringen medfører at grensene eller formålet for de seksjoner de har pant i, endres. Det er ikke nødvendig med samtykke der bare sameiebrøken endres.

 SAMTYKKE VED TINGLYSINGSSPERRE
Ved tinglysingssperre på eiendommen skal den som har sperren samtykke til seksjoneringen, helst på selve søknadsskjemaet (både på originalen og gjenparten). Alternativt godtas også at samtykke skjer på egne originaldokumenter.

SAMTYKKE FRA HJEMMELSHAVER

Der begjæring er fremsatt av styret og endringen gjelder en bruksenhets/seksjons grenser, kreves det samtykke fra hjemmelshaver til seksjonen.

IGANGSETTINGSTILLATELSE OG BEKREFTELSE PÅ SAMSVARENDE TEGNINGER
Når nybygg/bygg under oppføring skal seksjoneres, kreves det vedlagt kopi av igangsettingstillatelse..

Det kreves også bekreftelse på at tegningene i seksjoneringssaken er i samsvar med de sist godkjente tegningene i byggesaken.

HJEMMELSERKLÆRING/OPPLØSNING AV SAMEIE
Skjema: Oppløsning av sameie - Hjemmelserklæring

Dette skjemaet bør sendes inn dersom eiendommen har mer enn én hjemmelshaver ved seksjoneringen og disse ikke skal eie seksjonene i fellesskap etter seksjoneringen. Ved innsendelse og tinglysing av skjemaet, blir det tidligere sameiet oppløst, og de nye seksjonene blir tinglyst på hjemmelshaverne i henhold til opplysningene i hjemmelserklæringen. Alle hjemmelshaverne må undertegne, samt to vitner. Det må bekreftes at det ikke utløses dokumentavgift ved oppløsningen av det tidligere sameiet.

DET VISES OGSÅ TIL (LITTERATUR)

• Eierseksjonslovens kommentarutgave av Ørnulf Hagen, Kåre Lilleholt og Christian Fr. Wyller. Universitetsforlaget 2008, 2.utgave 2008.