Tiltak i planen

  • Betegnelsen gesimshøyde og mønehøyde byttes utfor å gi rom for å ivareta bestemmelsens hensikt for bygg med flate tak.
  • For boligbygg gis rom for administrativ behandling av dispensasjonssøknader om økt byggehøyde for tilpasning til nye statlige forskrifter (TEK 10) inntil 0,5-1,0 m avhengig av etasjetall.
  • For å legge til rette for knutepunktutvikling med arbeidsplasser og byfunksjoner rundt Buskerudsbyens viktigste kollektivknutepunkt, åpner planen for vurdering av frittstående enkeltbygg opp til 36 m omkring Strømsø torg/Høgskolen, innenfor rammer og kriterier knyttet til byform, byrom og prosesskrav nærmere beskrevet i i planbeskrivelsen.
  • For å bygge opp under utvikling av fremtidens kollektivsystem og styrke og markere bydelssentra som har behov for det, åpner planen for vurdering av større byggehøyder enn forrige kommuneplan gir rom for, men lavere enn hovedknutepunktet på Strømsø ved Konnerud senter og Åssiden/Travbanen (i forbindelse med planprosess).
  • Ut over dette utfordrer ikke planen Sentrumsplanens generelle rammer for byggehøyde, utnyttelse, uterom og omgivelseskvalitet for kvartalsbebyggelsen eller forrige kommuneplans bestemmelser om byggehøyde eller utnyttelse.

Bakgrunn og begrunnelse

Vekstperspektivet, illustrasjonene til framtidsvisjonene som ble utarbeidet i forbindelse med Bystrategi 2036, og behandlingen av prinsippsak om fortetting langs Dr. Hansteinsgate (formannskapssak 22/2012) har reist spørsmål om vedtatte byggehøyder i Drammen nå bør endres (økes).

Her diskuteres ulike delspørsmål om økte byggehøyder i Drammen, og hvilke muligheter og utfordringer de reiser, som utgangspunkt for anbefalte tiltak i planen. Generelt er spørsmålet om byggehøyder tett forbundet med spørsmål om omgivelseskvaliteter knyttet til byform og bebyggelsesmønster.

Betegnelsen gesimshøyde og mønehøyde byttes ut for å gi rom for bebyggelse med flatt tak

Hensikten med å oppgi to tall for maksimale byggehøyder (tidligere gesims- og mønehøyde) er å åpne for en tilbaketrukket toppetasje innenfor 45’ takvinkel, som ivaretar hensynet til romopplevelse og lysforhold i tilstøtende uterom. Gesims- og mønehøyde er entydig når bebyggelsen har saltak. Ved bebyggelse med flatt tak ivaretas dette hensynet ved å erstatte gesims- og mønehøyde med nedre og øvre gesimshøyde der den øvre skal være min 3 m tilbaketrukket fra fasadeliv. Bestemmelsen er omformulert for å ivareta dette.

Bildet viser tegning av gesimshøyde

Tilpasning til 0,5-1,0 m økt byggehøydeknyttet til nye forskriftskrav (TEK 10)

Økte krav til isolasjon og tekniske installasjoner i statlige byggeforskrifter vedtatt etter Sentrumsplanen (TEK 10) gir behov for økning av byggehøyden. For et boligbygg på 3-5 etg innebærer tilpasning til TEK 10 en økning av byggehøyden med 0,5-1,0 m (avhengig av etasjetall). For å beholde fortettingspotensialet Sentrumsplanen gir rom for, uten at alle bygg som bygges etter gjeldende forskrift skal måtte senke gulvhøyden på første etasje (noe som vil gi redusert boligkvalitet), åpner planen for administrativ behandling av dispensasjonssøknader om TEK 10-tilpasset økning av byggehøyden med inntil 0,5-1,0 m avhengig av etasjetall. Dette gjelder kun boligbygg. Næringsbygg har større etasjehøyder. Det veiledende etasjetall i Sentrumsplanen gjelder ikke for næringsbygg.

Mulighet for økt byggehøyde for spesielt betydningsfulle offentlige funksjoner og nye uterom

For reguleringsplanarbeid innenfor Sentrumsplanområdet gjelder Sentrumsplanens rammer som et balansepunkt mellom kvantitet og kvalitet.

Idekonkurranseutkastet «Look to Strømsø» viser hvordan Sentrumsplanens balansepunkt mellom kvantitet og kvalitet kan videreføres ved offentligviktige program på utvalgte steder (bylivgenererende funksjoner/«generatorer») for å utvikle nye, betydningsfulle plassrom.

Gjeldende Sentrumsplan gir rom for å håndtere slike muligheter og problemstillinger gjennom reguleringsplanprosess.

Tilsvarende gir gjeldende Sentrumsplan rom for å vurdere økt byggehøyde i situasjoner der reguleringsplanarbeid gir mulighet for å tilføre kvartalslekeplasser eller andre uteromskvaliteter Sentrumsplanen ikke stiller krav om.

Bildet viser en tegning fra idekonkurranseutkastet "Look to Strømsø"
Bildet viser bebyggelsesmønster i sentrumsområdet

Det foreslås ingen generell økning av byggehøydene i gjeldende Sentrumsplan

Kommunedelplan for Sentrum (2006) er en plan for fortetting, utvikling og bevaring av omgivelseskvaliteter innenfor området som ble bygget ut etter 1800-tallets kvartalsplaner og Grønland. Drammens kvartalsplaner følger samme prinsipper som andre norske og svenske kvartalsplaner fra siste halvdel av 1800-tallet (felles norsk-svensk bygningslov, byggehøyder var bestemt av gatebredder for å sikre tilstrekkelig dagslys i byrom, gårdsrom og bebyggelsen). I Drammen ble bygningslovens minste tillatte gatebredde, 12,5 meter, benyttet. Bykvartalene i Drammen, særlig på Bragernessiden, er også gjennomgående smale/grunne, trolig for å gi eiendommene mest mulig verdifull gatefasade. Over tid har byggehøydene i Sentrumsplanområdet gradvis økt. Dette gir i dag utfordringer med tanke på å sikre minimumskvaliteter knyttet til sol, dagslys og uteoppholdsarealer.

Sentrumsplanen gir i dag mulighet for å utvikle boligprosjekter med vanskeligere dagslysforhold og mørkere og trangere fellesprivate uteoppholdsarealer enn det som tillates for boligprosjekter i Oslo indre by (det tettest utnyttede område med tradisjonelle by-kvartaler i Norge). På bakgrunn av dette anbefales ikke en ny generell økning av byggehøyder og utnyttelse i kvartalsbebyggelsen i Drammen.

Bildet viser byggehøyder i sentrumsplanområdet

Om høyhus og høyere bygg i Drammen fram til i dag

Spørsmålet om generell økning av byggehøyder innenfor et område med en gitt bebyggelsesstruktur (som ovenfor, innenfor Sentrumsplanens kvartalsstruktur) er én diskusjon.

En annen diskusjon går ut på om man skal bruke markant økt byggehøyde som ledd i en overordnet strategi for å fremheve utvalgte bygg med spesiell betydning, utvalgte byfunksjoner, eller utvalgte områder som er tiltenkt en spesiell funksjon og rolle i bylandskapet.

En høyhusdiskusjon handler om det siste. Om hva slags bygg som bør få stikke seg fram, hvor mye de skal få stikke seg fram, hvor og hvorfor og hvordan. En høyhusdiskusjon handler også om hva man ønsker å oppnå med å gi rom for høyhus noen steder og under hvilke forutsetninger, og hva rammene for det bør være. Spørsmålet om hva vi åpner for å tilføre av nye høyhus nå, må relateres til undersøkelse av naturlandskapet og det bygde landskapet de eventuelle høyhus skal inngå i. Et annet sentralt spørsmål er på hvilken måte høyhusetablering nå vil kunne få betydning for evt framtidige utviklingsmuligheter for høyhus i Drammen.

Drammens dallandskap gir rammer for hva som oppleves som høyt og ekstremhøyt i Drammen. Gjennom ulike historiske perioder har ulike typer bygg fått stikke seg opp over de generelle byggehøyden ei byveven og dermed fått markere sin betydning gjennom å bli mer synlige og sette større preg på bybildet og bylandskapet enn den øvrige bebyggelsen.

Kirken var historisk en viktig maktfaktor og et offentlig viktig møtested. En periode var det kirkespirene som fikk stikke seg fram. Lystgårder og bypaléer fikk også, mer gjennom sin landskapsmessige plassering enn gjennom byggehøyder, sette sitt preg på landskapet. Fabrikkpiper og kirkespir er tynne. Hensikten med fabrikkpipene var heller ikke å skape signalbygg. Faren for presedens og faren for tiltetting av romlige kvaliteter i bylandsskapet var begrenset.

Dagens høyhus i Drammen stammer fra tiårene etter annen verdenskrig. Det vil si at de stammer fra et historisk byplanregime der kommunen, eller den offentlige planmyndigheten, hadde en helt annen makt enn i dag: både som utbygger, eiendomsbesitter/erverver og planmyndighet.

Bildet viser terrengprofiler på tvers av Drammens dallandskap
Bildet viser et foto fra Malmø
Bildet viser et maleri av Drammen fra 1820

I norsk/europeisk byplanhistorie representerer dette et historisk unntak. I byplanregimet før (1800-tallets kvartalsplaner) var byutviklingen drevet fram av privat spekulasjonsvirksomhet der den offentlige planmyndighetens rolle i større grad handlet om å gi forutsigbare rammer for eiendomsutvikling på kort sikt og rom for byutvikling på lang sikt. Dagens byplanregime handler også mer om å gi forutsigbare rammer for private utbyggerinitiativ enn i etterkrigstiden, men i dag er det større fokus på og rom for forhandling mellom utbygger og myndighet enn på 1800-tallet. Dagens byplanregime stiller andre krav til forutsigbarhet, likebehandling eller forståelig begrunnelse for forskjellsbehandling, enn i etterkrigstiden.

Dagens høyhus i Drammen følger noen tydelige ordensprinsipper. Overordnet kan vi i ettertid lese disse som avtrykk av tre elementer av en historisk høyhusstrategi:

  1. Etterkrigstidens viktigste offentlige oppgave var å produsere nok billige boliger. Nye bygningsteknologiske muligheter ga mulighet for høyhus og masseproduksjon. Et internasjonalt planideal handlet om å gi massene tilgang på lys, luft, moderne sunne boliger med utsikt og å gjøre denne boligproduksjonen monumental: at de nye drabantbyene og resultatet av den offentlige boligreisingen skulle framstå som landemerker i bylandskapet (St Hans Berget, Åssiden, Fjell, Strøtvedt, osv)
  2. Den nye velferdsnasjonens nye, offentlig betydningsfulle institusjoner skulle framstå som landemerker i bylandskapet (Tinghuset, Sykehuset)
  3. Viktige punkter i bylandskapet skulle markeres (boligpunkthuset i Kobbervik som «fyrtårn» ved «innseilingen til Drammen», Skoger sparebankshøyhus ved bybruas brohode på Strømsøsiden som en moderne «motpol» til Bragernes kirke og rådhuset på andre side av bybrua).
Bildet viser et fotografi fra industritiden, ved Drammenselven
Bildet viser dagens høyhus i Drammen
Bildet viser plasseringen av høye hus fra perioden med sterk offentlig styring av byform og boligutvikling.

I tillegg kan man observere noen tydelige ordensprinsipper på byformnivå:

  1. I bybåndet er høyhus med retning/skiveform (Ticon/Skogerbygget, Sykehuset, Tinghuset) konsekvent orientert på tvers av elvedalen for å skygge minst mulig for den visuelle kontakten mellom elva og de grønne åsene. Dette gjelder også for grupper av punkthus som utgjør en rekke i elvedalen (trillingblokkene på Åssiden).
  2. Singulære, frittstående punkthus i bybåndet er plassert i punkter der de markerer et møte mellom viktige linjer eller ferdselsårer (boligpunkthuset i Kobbervik ved innfartsåren/innseiling, Skistadbyggetved sentrumsring/byaksen)
  3. Skiveblokker i drabantbybebyggelse «øverst» mot marka (St Hans Berget, Strøtvedt, Solstadblokka, Fjell mv) er oftere orientert på tvers av dalen for å gi beboere maksimale sol- og utsiktsforhold og boligblokkene maksimal eksponering mot elvedalen.
  4. Høyhusene er plassert i utkant av, eller utenfor, den etablerte kvartalsstrukturen.
  5. Ticon/Skogerbygget inngår i en spesiell, moderne byromskomposisjon på Strømsø torg: Strømsø torg er utformet som et moderne motsvar til Bragernes torg.

Strømsø torg utgjør en definert flate med frittstående objekter i åpent rom designet for ulike former for trafikk/bevegelse for fotgjengere og kjøretøy. Byrommet defineres av mellomrommene/rommelige sekvenser med flyt og bevegelse, mens Bragernestorg er et større åpent rom presist definert av kvartalenes vegger.

Kvartalsstrukturen øst for Strømsø torg er mer finmasket enn på Bragernes og bindes sammen av langgatene Tollbugata og Tordenskioldsgate.

På 2000-tallet har utviklingen av Grønland tilført Drammenslandskapet en ny mellomskala av bygg som er vesentlig høyere enn kvartalsbebyggelsen i 1800-tallsområdet, men lavere og tettere enn de frittstående høyhusene fra etterkrigstiden. Boligblokkene i Bueslaget viderefører prinsippet med høyere blokker med «retning» som sperrer minst mulig av den visuelle kontakten mellom ås og elv og viser en høydenedtrapping fra bybrua/Ticon/Skogerbygget mot Grønland. Kvartalsbebyggelsen på Grønland kan i større grad oppleves som en visuell skjerm/vegg mellom åsen og elverommet.

Sammen med naturlandskapet og kvartalsstrukturens og småhusbebyggelsens karakteristiske ordensprinsipper tilførte etterkrigstidens høyhusbyggeri og utbyggingen av Grønland Drammenslandskapet klare, lesbare ordensprinsipper. Dette utgjør situasjonenen eventuell ny høyhusetablering kan inngå i, og påvirke lesbarheten av.

Bildet viser illustrasjon fra generalplanarbeidet 1969

Høyhus og knutepunktutvikling i Drammen i dag?

Vår tids nye interesse for høyhus er drevet fram av en ny konkurransesituasjon mellom både bedrifter og byer/regioner. Dette omfatter både næringslivets behov for sentralitet og ønske om synlighet, og kommuners ønske om å profilere modernitet, vekst, framskritt og investeringsvilje. Kommunale strategier for utvikling av sentrale høyhusområder henger i dag ofte sammen med en knutepunktstrategi, der utvikling av et stort antall arbeidsplasser (og noen ganger også boliger) rundt et kollektivknutepunkt skal utnytte og bygge opp under knutepunktet. Arbeidsplassintensiv kunnskapsvirksomhet har særlig nytte av å ligge tett på kollektivknutepunkt. Høyhusene bidrar til å gjøre knutepunktet til et landemerke i bylandskapet. Området rundt Strømsø torg rommer Buskerudbyens viktigste kollektivknutepunkt. Nedenfor angis noen momenter til videre utredning av høyhus som element i en knutepunktstrategi.

Innenfor kvartalsstrukturen på Bragernes og Strømsø anbefales ikke høyhus. I området rundt Strømsø torg er det områder som pr i dag (i motsetning til kvartalsstrukturen og torget) ikke har tydelig lesbare ordensprinsipper, og hvor høyhus kan bidra til å skape nye romlige sammenhenger med andre kvaliteter enn dagens strukturer.

Dagens høyhus i Drammen er enkeltstående bygg med lang avstand mellom. Knutepunktutvikling innebærer vurdering av muligheter og utfordringer knyttet til å samle flere høyhus innenfor et avgrenset område. En ansamling høyhus, enten de utgjør rekke eller klynge virker mer massivt, både i tilgrensende byrom og i bylandskapet, enn det enkeltstående bygg gjør. Høyder opp mot 32-37 m gesims for frittstående slankere bygg vurderes derfor som et maksimum av hva det kan være hensiktsmessig å vurdere her.

Høyhus trenger luft rundt seg også om de inngår i rekker eller klynger. Det innebærer at økt byggehøyde på én tomt vil legge begrensinger på utnyttelsen av tilgrensende tomter. Dette må vurderes og hensyntas i planarbeid. Lokalklimatiske konsekvenser (sol og vind) må utredes og hensyntas.

Morenen (Sundhaugen) er et viktig landskapselement. Det anbefales ikke høyhus inn mot morenen.

Visuell åpenhet mellom ås og elv fordrer at evt høyhusbebyggelse begrenses i utstrekning og tetthet. Slanke enkeltbygg gir generelt mindre utfordringer enn skiveblokker og tette rekker.

Knutepunktutvikling med høyhus gir behov for tiltak for å tilføre og skape uterom med nye bruks- og opplevelseskvaliteter tilpasset tettere bruk og nye romlige utfordringer og muligheter i tilknytning til høyhusene.

Bildet viser områder der høyhus kan vurderes, rundt Strømsø torg.

Rammer for utvikling av knutepunktområdet

Det å åpne for vurdering av høy(ere) hus som ledd i knutepunktutvikling gir muligheter for å:

  • Gi plass til mer arbeidsplasser, gulvkvadratmeter, folk og aktivitet nær stasjonen
  • Markere/profilere knutepunktområdet i bylandskapet
  • Mindre fotavtrykk, større utnyttelse gir mulighet for å skape nye typer opplevelsestilbud/byrom tilrettelagt for mer intens bruk

Men det gir også utfordringer med tanke på finne fram til måter å utvikle knutepunktområdet med høyere bygg på en måte som øker og ikke reduserer omgivelseskvaliteter knyttet til:

  • Lokalklima/brukskvaliteter i byrom rundt høyere bygg: sol/skygge og VIND
  • Romopplevelse/brukskvalitet/attraktivitet tilgrensende byrom (barrierevirkning)
  • Tilrettelegge byrom for mer intens bruk, evt utvikle nye byrom (flere brukere, tettere gateliv)
  • Romopplevelse/lesbarhet bylandskap (markeringknutepunkt + unngå barrierevirkning)

Utforming av høyere bebyggelse har betydning for opplevelse av romlige sammenhenger i og gjennom knutepunktområdet og i hvilken grad det oppleves attraktivt å bevege seg til fots gjennom knutepunktområdet.

Dagens høy(ere) hus i Drammen ble utviklet i en annen tid der planmyndigheten hadde en annen rolle enn i dag både som planmyndighet og byggherre, og arealene rundt i stor grad var ubebygd.

I dag vil utvikling av høy(ere) hus i større grad måtte være basert på grunneierstyrt initiativ, og planmyndighetens oppgave handler i større grad om å gi forutsigbare rammer for håndtering av grunneierinitiativ. Det å behandle enkeltinitiativ/søknader om enkeltbygg hver for seg etter hvert som de dukker opp vil fort kunne føre til blokkering av utviklingspotensial og omgivelseskvaliteter for videre utvikling av både knutepunktområdet og nabotomter.

Et områdefokus (flere høyere bygg innenfor et størreområde) gir større utbyggingsvolum med mindre utfordringer enn enkeltsignaturbygg både omgivelseskvalitetsmessig (byrom, lokalklima) og mht styring/forutsigbarhet. Det å prøve å lage en helhetlig, detaljert byformplan for hele knutepunktområdet ville vært utfordrende:

Eksempler på nyere planer med frittstående høye signaturbygg kjennetegnes gjerne ved at de aktuelle signaturbygg inngår i en større områdeplan hvor lokalisering og utforming styres av kvalitative og kvantitative områdehensyn om ”mest for flest på sikt” …og hvor man har enkel eiendomsstruktur og et stort område som kan tilføres en helt ny bebyggelsesstruktur.

Sammenliknet med områder som Filipstad og Bjørvika i Oslo, er knutepunktområdet på Strømsø mye mer sammensatt (byform, eiendom). Det å prøve å lage helhetlig detaljert byformplan for utvikling av hele knutepunktområdet er derfor ikke vurdert å være realistisk eller hensiktsmessig her.

Bildet viser sammenhenger i knutepunktområdet
Bildet viser fremtidsvisjoner på Filipstad og Lambda i Oslo.

Byggehøyder ut over sentrumsplanen utløser plankrav for delområder vist på illustrasjon. Det innebærer at planprosessene må finne og dokumentere løsninger for bl.a.:

  • Fordeling av utbyggingspotensiale
  • Oppholdskvaliteter byrom (sol/skygge, vind)
  • Opplevelseskvaliteter byrom, bylandskap, osv

Internt innenfor hvert delområde der delområdet også ses som del av helhet (knutepunktområdet) FØR det kan tas stilling til enkeltprosjekter innenfor delområdet. Byggehøyder (opp mot 32-37 m), volumoppbygging og utforming fastsettes i detaljreguleringsplanprosess for det enkelte delområde. Det innebærer at planforslag med utredning av konsekvenser av de foreslåtte rammer for høyere bygg, normal høringsprosess mv vil gi beslutningsgrunnlag for å ta stilling til OM og i så fall på hvilke betingelser det skal tillates byggehøyder ut over over Sentrumsplanens rammer i det aktuelle delområde.

Bildet viser de ulike delområdene på Strømsø.

Sentrumsplanens gesimshøyder gir rom for utvikling som bygger opp under og tilpasser seg skala og dimensjoner på byrom og bebyggelse i områdene utviklet etter 1800-tallsplanene. Åpning for å vurdere byggehøyder som innfører en annen skala innenfor et definert knutepunktområde innebærer ikke at det åpnes for generell heving av gesimshøyder i dette området. Det forutsettes at det som skal være ”høyere”begrenses til enkeltvolumer med mindre flateutstrekning, og at det må utformes på en måte som gir letthet og variasjon, slik at ”det høyere” tilfører en tilleggsdimensjon til den eksisterende romlige strukturen uten å erstatte eller utradere den. Dette er av særlig betydning i delområder som grenser opp mot eksisterende gateløp, kvartalsbebyggelse og Strømsø torg, som delområde 2c og 2a.

I delområde 1, Dr Hansteins gate, henvises det til tidligere prinsippavklaringer, og konkurransematerialet fra FutureBuilt-konkurransen som viste hvordan bebyggelsen kan utformes slik at den ikke blir en tett vegg mot elva, men forholder seg til gatesnittet, med variasjon og sprang mellom lettere volum i taklandskapet. Byggehøyder bør trappe seg oppover mot stasjonen fra Gyldenløves plass og ikke omvendt.

I delområde 2d) Torgeir Vraas plass må det av hensyn til romlige kvaliteter i eksisterende byromsekvenser (Strømsø torg, Torgeir Vraas plass, Byaksen) utvises særlig varsomhet med byggehøyder som kan gi skygge og barrierevirkning og svekke viktige romlige sammenhenger.

I delområde 4 og 5 gir byromsituasjonen noe større frihet mht å skape nye romlige sammenhenger.

HØYhus?

På bakgrunn av politisk ønske om å undersøke muligheter og utfordringer knyttet til etablering av ett eller maksimalt to HØYhus (bygg over 37 meter) ved knutepunktet, konkretiseres her rammer for videre arbeid med dette.

Spesielt formål: Mens høyere bygg i de ulike delområdene i knutepunktområdet kan ha ulike formål og romme ulike funksjoner bør et eller to HØYhus (over 37 m) som eventuelt skal tillates å stikke opp og markere seg over den øvrige bebyggelsen ha et formål av spesiell betydning for knutepunktet. Det vil si et publikumsrettet formål som har betydning for omverdenen utenfor Drammen, og tillater mest mulig offentlig tilgjengelighet til bygget. I motsetning til kontor/bolig er for eksempel et stort (konferanse) hotell et slik formål.

Bildet viser tegning av et hotell som eksempel på mulig formål for høyhus.

Hvor? For at HØYhus skal bidra til å markere knutepunktet i bylandskapet bør det ligge i umiddelbar nærhet til stasjonen og Strømsø torg.

Ankerkvartalet (delområde 2c) og Doktor Hansteinsgate (delområde 1) representerer ulike muligheter og utfordringer med tanke på eksponering, romlige sammenhenger og mulighet for å skape aktivitet i tilliggende byrom.

Det åpnes for å utrede muligheter og utfordringer knyttet til etablering av et eller to HØYhus for formålet stort hotell innenfor disse to lokalitetene. Utredningene/mulighetsstudiene vil gjøre det mulig å ta stilling til hvorvidt man skal gå videre med ett (maks to) høyhusprosjekt her.

Bildet viser tegning av ankerkvartalet og Doktor Hansteinsgate som mulige lokaliteter for HØYhus.