For å oppnå rask saksbehandling er det viktig å ha en god dialog med planmyndigheten slik at planforslaget som sendes inn er gjennomarbeidet og korrekt utformet. Vi minner om at et planarbeid er en prosess der utredningene og redegjørelsene skal belyse og vurdere ulike problemstillinger og tema opp mot hverandre og på den måten danne grunnlaget for et planforslag. Ta tidlig kontakt med Planavdelingen. Vi kan gi informasjon og råd for det videre planarbeidet.

Reguleringsplan – hva er det?

En reguleringsplan (plan- og bygningslovens § 12-1) med tilhørende bestemmelser, regulerer utnytting og vern av grunn, vassdrag, sjøområder, bebyggelse og det ytre miljø innenfor avgrensede områder i en kommune.
Rammer for reguleringsformål og reguleringsbestemmelser er gitt i plan- og bygningslovens § 12-5 og § 12-6.

Det er to typer reguleringsplaner: områderegulering og detaljregulering. For flere eiendommer eller store områder der det er behov for å sikre et overordnet og helhetlig grep for teknisk og sosial infrastruktur, grøntstruktur og bebyggelsesformål, kan det utarbeides områderegulering som enten kommunen utarbeider eller utarbeider i samarbeid med en privat initiativtaker. Detaljregulering er vanligvis for mindre områder og gjennomføring av utbyggingsprosjekter og andre tiltak, der det er behov for en detaljert plan. Alle har rett til å utarbeide forslag til detaljregulering.

Reguleringsplanen gir adgang til å foreta ekspropriasjon og den gir rettigheter til å utnytte arealene slik reguleringsplanen angir.

Når må det utarbeides reguleringsplan?

Plan- og bygningsloven fastsetter at det skal utarbeides reguleringsplan for områder der det skal gjennomføres større bygge- og anleggsarbeider. For mindre bygge- og anleggsarbeider som ikke utfordrer bestemmelsene i kommuneplanen eller i en kommunedelplan kan tillatelse gis etter disse planene. For større bygge- og anleggsarbeider, eller tiltak som ikke er i tråd med kommuneplanen, kan ikke tillatelse til tiltak (etter § 20-1 i plan- og bygningsloven) gis før det foreligger reguleringsplan. I tillegg har kommuneplanens arealdel for Drammen egne bestemmelser for når det må utarbeides reguleringsplan jfr. bestemmelsenes punkt 1.1.

Hvem kan utarbeide reguleringsplan?

Plan- og bygningsloven fastlegger at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige og gis en entydig og forståelig form (§ 12-3). Engasjer fagkyndig konsulent dersom du skal utarbeide reguleringsplan og ikke selv er kvalifisert. Fagkyndighet må dokumenteres ved innsendelse av planinitiativ.

En vurdering av fagkyndige vil basere seg på innlevert dokumentasjon av kompetanse og vurderes etter Byggesaksforskriften (SAK10) § 10-1, forslag til forskrift om sentral godkjenning av planforetak og annen relevant dokumentasjon, for eksempel referanseprosjekter.

Er konsekvensutredning nødvendig?

For tiltak som kan ha vesentlig konsekvenser for miljø, naturressurser og samfunn, kan det kreves at forslagsstiller utarbeider konsekvensutredning. Forskrift om Konsekvensutredninger fastlegger at det er den som fremmer planen som har ansvaret for å vurdere om planen omfattes av det som kalles forskriftens saklige virkeområde.

Er du tiltakshaver/forslagsstiller og ønsker å starte et reguleringsarbeid må du sende inn en henvendelse til med ønske om et oppstartsmøte vedlagt et planinitiativ.

Etter ny Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven, stilles det nå strengere krav til innholdet i et planinitiativ. Derfor er det utarbeidet en mal for planinitiativ (docx) er førende for hva som må dokumenteres ved forespørsel om oppstartsmøte.

Planinitiativets viktigste funksjon er å starte dialogen mellom forslagsstiller og kommunen ved å angi hva som tenkes realisert og hvor dette ønskes gjennomført. Vurderes planinitiativet som urealistisk vil forslagsstiller bli underrettet om dette skriftlig. Vurderes planinitiativet som realistisk blir planen tildelt en saksbehandler som vil være forslagsstillers kontaktperson for saken og som vil kalle inn til et oppstartsmøte.

I tillegg må det dokumenteres fagkyndighet av ansvarlig plankonsulent. 

Oppstartsmøte

Etter at det er avklart om planinitiativet er realistisk innkaller saksbehandler til et oppstartsmøte som er lovpålagt etter plan- og bygningsloven §12-8. Møtet berammes etter at planinitiativet er mottatt.

I oppstartsmøtet vil kommunen orientere om de viktigste rammene, problemstillingene og kravene til planprosessen. Dette blir nedskrevet i et oppstartsmøtereferat som blir tilsendt forslagsstiller etter møtet. Møtet er således ikke et referat i tradisjonell betydning. Oppstartsmøtet er en gebyrlagt tjeneste. Gebyrregulativet finnes her. 

Varsling/kunngjøring

Forslagsstiller må selv kunngjøre oppstart av reguleringsplanarbeid. Plan- og bygningslovens § 12-8 fastslår at forslagsstiller må ha mottatt skriftlig tillatelse fra kommunen før det kan foretas varsling og kunngjøring etter tredje ledd. Samtidig med varsling og kunngjøring av oppstart av planarbeid, skal det varsles oppstart av forhandling om utbyggingsavtale (§ 17-4. i PBL).

Det skal utarbeides et brev som sendes naboer, offentlige myndigheter og andre berørte.

I tillegg må det utarbeides en annonse som publiseres i minst én avis som er alminnelig lest på stedet og på kommunens nettsider. Forslaget til varslingsmateriale (brev, annonse og adresseliste) sendes til kommunen for gjennomlesning og godkjenning før varselet kunngjøres.

De berørte må få en rimelig frist for å uttale seg. Normalt minst 4 uker.

Kunngjøringen skal kort opplyse om:

  1. Hvilken kommune planarbeidet gjelder
  2. Hvilket område planarbeidet omfatter (inkludert kartutsnitt og arealstørrelse)
  3. Hensikten med planen
  4. Hvilke følger planen kan ventes å ha for området, herunder om planarbeidet utløser krav om konsekvensutredning
  5. Opplysning om eventuelle informasjonsmøter
  6. Adresse, telefonnummer og nettsted for nærmere opplysninger
  7. Oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale
  8. Planinitiativ og referat fra oppstartsmøte (referanse til hvor dette kan finnes)

Alle høringsuttalelser/merknader til varsel om oppstart skal oppsummeres av forslagsstiller og kommenteres av både forslagsstiller og kommunen. Forslagsstiller skal oversende både merknadsbehandling og et samledokument med alle uttalelsene i sin helhet til kommunen. Planforslaget skal ta hensyn til innkomne merknader og skal revideres eller utarbeides på bakgrunn av innspillene.

Dialog med planmyndigheten

Dialogmøter

Etter oppstartsmøtet og varsling av planoppstart, starter det konkrete arbeidet med å utarbeide et forslag til reguleringsplan. I denne fasen avholdes dialogmøter mellom kommunens planavdeling og forslagsstiller/tiltakshaver for å komme frem til et hensiktsmessig, forsvarlig og omforent planmateriale som er et godt beslutningsgrunnlag for politisk behandling. Tema og tidspunkt for dialogmøtene avtales med saksbehandler.

Nødvendig grunnlagsmateriale inkludert illustrasjoner sendes til kommunen senest to uker før avtalt dialogmøte. Dersom vi ikke har mottatt materialet i tide, må møtet utsettes.

Krav til materialet

Et planforslag skal inneholde reguleringsbestemmelser, plankart, planbeskrivelse med konsekvensutredning, samt nødvendige analyser, utredninger og illustrasjoner.

Planmaterialet skal være utformet i henhold til Miljøverndepartementets veiledere, kart- og planforskriften, samt kommunens maler for plandokumenter.

Kommunens planmaler:

  1. Mal for reguleringsbestemmelser (docx)
  2. Mal for planbeskrivelse (docx)
  3. Mal for merknadsbehandling (docx)
  4. Mal for tegnforklaring til reguleringsplankartet (pdf)
  5. Eksempel på tegnforklaring til mindre endringer av reguleringsplankartet (pdf)

Forslag til plankart og digitale plandata skal tilfredsstille krav i:

  • Kart- og planforskriften med veiledning
  • Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister

Dokumentene kan finnes på regjeringens nettsider.

Innsending

Forslagsstiller sender inn planforslaget til kommunens elektroniske postmottak: med saksbehandler i kopifeltet.

Vurdering av planforslaget

Kommunen gjennomgår planforslaget og vurderer om planforslaget er komplett. Dersom planforslaget er mangelfullt, vil forslagsstiller vil få beskjed om hva som eventuelt må endres/suppleres.

Behandlingsgebyr skal betales før saken kan behandles. Se gebyrregulativ

Førstegangsbehandling – utleggelse til offentlig ettersyn

Når planforslaget er mottatt, vil planmyndigheten kontrollere at saken er komplett, informere om fremdrift og sende gebyr. Fra komplett forslag er innsendt til vedtak om offentlig ettersyn, er det lovpålagt saksbehandlingsfrist på 12 uker.

Vår helhetsvurdering av forslaget blir gjort kjent for forslagsstiller og publikum når saken legges frem for Formannskapet med anbefaling om å legges ut til offentlig ettersyn. Når det er bestemt hvilket møte saken skal behandles i, finnes alle saksdokumenter på den politiske innsynsportalen ni virkedager før den aktuelle møtedatoen.

Det settes av syv uker til offentlig ettersyn. Det er lovpålagt seks uker, i tillegg tar det rundt en uke fra vedtak til offentlig ettersyn faktisk starter.

Sluttbehandling – vedtak av plan

Etter at fristen for offentlig ettersyn har gått ut, skal alle høringsuttalelser/merknader til det offentlige ettersynet oppsummeres av forslagsstiller og kommenteres av både forslagsstiller og kommunen. Forslagsstiller skal oversende både merknadsbehandling og et samledokument med alle uttalelsene i sin helhet til kommunen.

For å avklare hvordan merknadene skal håndteres, arrangeres et bemerkningsmøte hvor de innsendte uttalelsene gjennomgås for å avklare om de medfører endringer i planforslaget.

Når planen er oppdatert og endret etter innspill under offentlig ettersyn kan den forberedes til andregangsbehandling og eventuelt vedtak. Forslagsstiller reviderer planmaterialet etter avtale med planadministrasjonen. Administrasjonen forbereder saken til sluttbehandling i Formannskapet og vedtak i bystyret.

En vedtatt reguleringsplan er rettslig bindende for alle tiltak innenfor planområdet. Unntak er hvis kommunen ikke har tatt hensyn til innsigelser. Dersom innsigelsen står ved lag etter at bystyret har behandlet planen, er ikke bystyrets planvedtak endelig. Saken må da sendes Miljøverndepartementet for avgjørelse. Departementets vedtak kan ikke påklages, jf. pbl. § 12-13.

Kunngjøring av vedtatt plan

Etter at planen er vedtatt skal dette kunngjøres til grunneiere og andre berørte, tiltakshaver og til høringsinstanser. Kunngjøringen gjøres av kommunen via brev, annonse i avis og kunngjøring på kommunenes internettsider